近日，《舟山市人民代表大会常务委员会关于修改〈舟山市物业管理条例〉的决定》（以下简称《决定》）经省第十三届人大常委会第三十一次会议审议批准通过，修改后的《舟山市物业管理条例》已由市人大常委会于2021年11月1日公布。

一、修改背景

《舟山市物业管理条例》（以下简称《条例》）自2019年9月1日起实施以来，有效规范了物业管理和服务行为，明确了各方责任，强化了业主自治、专业服务、政府监管的物业管理模式，提升了物业管理水平和城市治理水平。但随着新出台《中华人民共和国民法典》对物业管理法律制度体系作出的重大调整，以及舟山市“后创城”时代小区文明常态化也需要更为有力的立法保障，有必要对《条例》进行修改。

二、起草过程

2021年4月上旬，市住建局完成《条例（修订草案送审稿）》的起草，并报送市司法局进行立法审查。市司法局先后四次组织召开联合起草小组会议，对立法领导小组会议精神和各方意见建议进行集中研究，形成《条例（修订草案）》，并再次发各地各部门征求意见。4月底，组织召开征求社会意见座谈会和专家论证会，邀请物业管理领域资深人士、浙江海洋大学和市中院专家以及物业服务企业、建设单位、业委会、社区居委会等各界代表作进一步论证完善。之后，又专门协调仍持分歧意见的个别部门，基本达成共识，最终形成《条例（修订草案）》。经市政府第61次常务会议审议通过后，市司法局配合市人大相关专委对文本进行了多次修改完善，完成后续立法程序，形成《决定（草案）》，并于8月25日经市第七届人大常委会第四十三次会议审议通过。

三、主要内容

修改后的《条例》共八章六十九条，较原《条例》在立法体例上未做变动，对原条例内容进行了十七项修改。主要修改内容如下：

一是修改了与《中华人民共和国民法典》相抵触的事项。按照《中华人民共和国民法典》关于业主共同决定事项的新规定，将条例中有关业主大会决定事项和议事规则作了修改。如将原《条例》第十六条第二款修改为“前款规定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第八项至第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

二是调整了与《中华人民共和国民法典》表述不一致的内容。考虑到原《条例》关于由基层政府对已经成立业主组织的老旧小区来决定是否聘请物业服务企业的规定不符合《中华人民共和国民法典》中业主自治的原则，故删去该款，将其修改为“对未成立业主组织的保障性住房、安置房小区和完成综合改造的老旧住宅小区，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导成立业主组织，逐步推进业主自治”。另外，将其他管理人纳入物业服务人的范畴，明确“业主委托其他管理人管理物业管理区域或者业主决定自行管理物业管理区域的，依照本条例相关规定执行。”

三是吸收了《中华人民共和国民法典》的相关规定。明确首次业主大会会议筹备资金的使用、监督，规定“首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。”明确物业管理服务委托要求，规定“物业服务企业将物业管理区域内的部分专项服务委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当在物业管理区域内显著位置公示，并就该部分专项服务事项向业主负责。”明确建筑物及其附属设施的维修资金归属、使用及监督等事项，规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。”

四是破解了物业管理中亟需解决的问题。针对住宅小区电动自动车停放难、新能源汽车充电难和垃圾分类设施建造时阻力较大的问题，规定了“新建物业项目的，电动自行车集中停放与集中充电、垃圾分类投放与分类收集等设施，应当与物业项目同步设计、同步施工、同步交付；规划设计车位、车库应当配建新能源汽车充电设施或者预留建设安装条件。”针对加装电梯各方意见分歧较大的问题，规定“鼓励和支持物业管理区域内符合条件的既有住宅加装电梯。物业管理区域内既有住宅需要加装电梯的，应当符合规划、建设、特种设备、消防等方面的法律、法规、安全技术规范以及标准要求。具体办法由市人民政府制定。”针对物业管理中占用公共过道等共用部位无处罚依据的问题，增加一项罚则，参照《中华人民共和国消防法》处罚幅度设定了法律责任。